井水明地价翻番预示地方政府卖地冲动将持续引

2019-01-14 13:28:44 来源: 黑河信息港

  井水明:地价翻番预示地方政府卖地冲动将持续

  2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示,2010年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米,与市民关系密切的居住地价为4245元/平方米,环比增长3.67%,同比增长11.02%。10年间,其例如居住用地价格水平总体翻番,工业用地价格上升近50%。

  背景:全国城市地价出现快速反弹趋势

  近10年来,各地土地出让金收入迅速增长,在地方财政收入中比重不断提升。资料显示,2001年—2003年,全国土地出让金为9100多亿元,

  约相当于同期全国地方财政收入的35%;在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,

  有些甚至占80%以上。2010年全国土地出让成交总价款竟然高达2.7万亿元,同比增加70.4%。在过去5年中,土地出让收入超过了7万亿元。在一些地方,“土地财政”甚至成了财政收入的主要来源。

  地价10年翻番,伴随着越来越多的地方政府认识到土地的资本价值和资产功能,与其以“经营土地”来“经营城市”、“经营发展”的道路密不可分。在土地市场中,政府低价从农民或者其蜡炬成灰泪始干他人手中拿到土地,然后再将土地高价卖给开发商。拍卖槌一落,少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了,在拿地和防火密封胶卖地的一转手之间,往往有着几倍甚至十几倍的差价落入政府的口袋中。政府只要把土地整理一下,就能到银行换取大量贷款。整理整合土地、转手出售土地双管齐下,大量资金就能轻而易举收入囊中,哪个地方政府能拒绝这种“快钱”的诱惑?而要加大投资力度,做大GDP,彰显政绩,恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。

  在这种利益联结机制下,地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家,还是收支的大账房。当流动性充裕、房地产市场向好时,地方政府有动力、有能力推升地价和房价;而当楼市出现危机,土地交易冷清时,地方政府的财政平衡压力就会增大,也能通过构筑政策防护墙,扭转楼市下滑趋势。2008年,各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商,“烟道止逆阀救市”风潮席卷南北钢板就是例证。

  更令人担忧的是,这种机制像个失去控制的发动机一样

井水明地价翻番预示地方政府卖地冲动将持续引

,很难停下来。而当国家楼市调控政策接二连三出台,努力把房价涨幅的“马儿”遏住时,从2010年9月份之后土地市场开始呈现亢奋状态。广州、上海、南京等地接连出现新“地王”,北京也即将推出中服地块等重量级土地,总价和单价均是“天量”。土地市场这种过热场景在一群城市中出现,成为全国性现象,足见未来土地需求更趋旺盛和地方政府出售土地资源的利益冲动。

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