谁在导演抢地闹剧业界担忧楼市重蹈07年覆

2019-07-18 02:21:21 来源: 黑河信息港

谁在导演"抢地闹剧"?业界担忧楼市重蹈07年覆辙

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谁在导演"抢地闹剧"?业界担忧楼市重蹈07年覆辙 来源:投资者报:admin

浏览0次 【共0条评论】【我要评论】时间:2010年3月01日 22:26

“本来是去拍地的,结果没拍到就回来了。”

6月30日,因亲赴现场竞拍广渠门15号地,SOHO中国总裁潘石屹迟到了半个小时才在前门大街商户集中签约仪式上露面,他半开玩笑地化解着迟到的尴尬。

作为此次竞拍的大热门之一,潘石屹只举了一次牌就放弃尝试——参加拍卖的开发商似乎失去了理智,当价格超过40亿元后仍抢着举牌。

这只是今夏“地王”疯狂的一个缩影。短短几个月时间,开发企业似乎对市场都变得信心十足。在开发商眼中,土地为何突然变得如此炙手可热?

多重“诱惑”

事实上,整个经济大环境是撩动开发商投资热情的重要因素。

对投资者而言,上市房企的土地储备情况,始终是影响其进行股票投资的重要因素。因此,土地储备越多,股票越会大幅上涨;土地储备越多,越能得到投资者的青睐。

国信证券房地产首席分析师方炎指出,对于那些土地储备不多或储备土地质量不高的房企来说想要IPO,“在一级土地市场上攻城略地是必要的”。

购地热潮重现的另外一个外部原因,是市场目前对巨额信贷放量可能在未来引发通货膨胀的恐慌。“这令大量资金为了规避风险投向房市。”中原地产董事总经理李文杰认为:“当前经济形势下,部分民间资本并无更好的投资机会。在预计可能出现通胀的情况下,资金寻求保值增值,转而流向房地产市场。”

值得关注的是,大量原本并不从事房地产开发的企业,正在将资金投入土地市场。

“不过,在信贷放量和救市政策刺激下新的土地泡沫,将令土地存货进一步扩大。新一轮土地热潮的背后,可能是一个还没来得及化解,却被人为因素再次催生的更大的泡沫。”李文杰说。

“拿地当然可以抵御通货膨胀,但不是主要原因。”广州一位不愿透露姓名的开发商说,“其实,比起拿地,开发商有其他方式应对通货膨胀。毕竟拿地是有风险的,当没有回笼资金支撑的时候,土地‘吃’起资金来更可怕。”

土地储备的减少,也是诸多房企急于拿地的原因之一。

“手头没地,自然要继续拿地。”北京华业地产副总经理陈云峰告诉,“目前开发商没地已是普遍现象,现在急的就是没地供后续开发。”以金地为例,拿地之前,它在上海市场的土地储备仅35万平方米。按照金地2008年38万平方米的销售能力,不到一年就会卖光,因此溢价八成拿下徐泾地块的也就不奇怪了。

抢地的“底气”

“土地市场回暖的根本原因,是房地产商在政府和银行的帮助下,暂时度过了流动性危机,并获得了较为宽松的融资环境。”建设部一位不愿透露姓名的官员指出。

2008年底,银行对大型房地产开发商到期贷款进行了延期和展期,令房地产商度过了短期债务危机;地方政府则推延了开发商缴纳土地出让金的期限,甚至将本应全部缴清的出让金,转为分期缴纳。一些资金链濒于断裂的房地产商,得以起死回生。

仅今年前5个月,我国新增信贷总投放量就接近6万亿元,远超去年全年4.91万亿元的新增贷款额总数。加上低息和银行动辄几十亿或数百亿元的授信额度,房企的腰杆自然硬了许多。

在短期危机缓解后,自有资本金比例下调的新政策再次让房地产商的资金变得宽裕起来。一些大型房地产商不仅能够轻易获得银行的项目贷款,而且能顺利在资本市场获得了新的融资。

这一切条件,令大型房地产商开始走出漫长冬季的蛰伏期,重新启动融资、圈地、再在资本市场圈钱的既有发展模式。

另一方面,依靠土地财政的地方政府,也在不遗余力地将开发商重新拉回到土地市场。

从2008年开始,各地政府就纷纷调低了土地出让价格,还放松了土地出让的各项条件。此前为控制房地产价格而出台的多项严格打击囤地的规则,已在大部分城市废弃。直到如今,一些地方政府甚至许诺,开发商可先进行开发,再分期缴纳土地出让金;或暂不开发,即可暂不缴纳土地出让金。

“现在政府与开发商是一种比较微妙的平衡。”据接近上海市政府部门的一位人士透露,“政府首先要把主动权拿到手上,不能被开发商牵着鼻子走。现在政府的底线是地块肯定不能退,开发商可以缓交地款,或者只交一小部分地款。”

地王梦魇

经历了2008年之困后,开发商理性了许多。

广渠路15号地拍卖一结束,致电该地块附近的一知名开发商老总,听到的不是高兴,该负责人认为“价格太高”,担心政府会秋后算账。

他说,目前楼价本身就已经在不断地上涨,如果再频频出现“地王”,政府对楼市的判断可能就会发生改变。一旦经济好转,政府对楼市就会收紧,“市场有可能会重蹈2007年的覆辙”。

有这样担忧的,远不止一个开发商。华业地产有关负责人也认为,“地王”的出现,可能会打破目前的局面,如果政府对楼市进行调控,抽走原先让楼市回暖的支撑,楼市可能会再陷僵局。

开发商担忧,专业人士同样担忧。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为:“土地市场似乎又回到疯狂时代。”

这些担忧是否是杞人忧天?

当楼价影响到民生、当楼市回暖造成实体经济的衰退,而“地王”还在频频出现、楼价还在节节上升时,政府很难坐视不理。

日前,国家统计局“摸底”楼价成本,市场风传“摸底”后将会出新政;上海、山东、浙江等地的银监局,也开始纷纷叫停放松的二套房贷政策。证券人士分析:“这是政府给予房地产的‘黄牌警告’。”

回望两年前,“地王”频现之后,中国房地产市场随即进入调整期,教训其实并不远。而从这一轮疯狂圈地的轨迹看,和2007年并无二致。

2007年的广州是“地王”被刷新频率的城市之一,如今来看,地王之“梦”,似乎正成为富力、金地、保利等多家开发商无法释怀的“魇”。市场和政策的瞬息万变,也让“地王”们的命运更显扑朔迷离。

对于经历过2008年低谷的开发商来说,在如此高价的“地王”面前,不能不战战兢兢。

国巨创业投资总裁孙飞则表示:“‘地王’频现,无疑是房地产泡沫的聚拢。开发商应吸取争做‘地王’之教训,不要重蹈覆辙。” ( 朱艺 特约撰稿人 张自慎)

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